Die Boomphase scheint beendet: Nachdem der Schweizer Immobilienmarkt lange Jahre hohe Expansionsraten verzeichnete, hat sich das Preiswachstum inzwischen deutlich ermässigt.

Nach Jahren des Booms mehren sich die Zeichen, dass der Schweizer Immobilienmarkt langsam, aber sicher in eine Stagnationsphase eintritt. So lautet der Grundtenor des am Dienstag publizierten Immobilienausblicks der Credit Suisse.

Bei den Eigentumswohnungen hat sich das Preiswachstum erneut verringert: Das Plus von 1,3% liegt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 3,7% (vgl. Grafik 1). Nicht ganz so ausgeprägt fällt die Abschwächung bei den Einfamilienhäusern aus. Doch auch dort hat die Dynamik gemessen an den Boomjahren 2011 und 2013 markant nachgelassen (vgl. Grafik 2).

Grafik 1: Preiswachstum Eigentumswohnungen (EWG)

Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse

Grafik 2: Preiswachstum Einfamilienhäuser (EFH)

Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse

Dass sich das Preiswachstum verlangsamt hat, ist massgeblich auf die strengere Regulierung zurückzuführen: Im Sommer 2012 hatte die Schweizerische Bankiervereinigung die Richtlinien zur Hypothekarkreditvergabe verschärft und unter anderem höhere Eigenmittel vorgeschrieben.

Tragbarkeit ist gesunken

Trotz weiterhin tiefer Zinsen haben die gestiegenen Immobilienpreise dafür gesorgt, dass sich die Tragbarkeit tendenziell verschlechtert hat (vgl. Grafik 3). Gemäss einem Rechenbeispiel der CS-Analysten belaufen sich die Zinskosten für einen durchschnittlichen Eigentümerhaushalt inzwischen auf 38% des Reineinkommens. Damit werde die «goldene Finanzierungsregel» verletzt, nicht mehr als 33% des Einkommens für Wohnzwecke auszugeben. Der hohe Prozentsatz sei allerdings primär auf die kostspieligen Regionen um den Zürich-, den Genfer- und den Zugersee zurückzuführen.

Grafik 3: Anteil Zinskosten am Reineinkommen

Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse

Dass sich über die letzten Jahre kein grösseres Marktungleichgewicht gebildet habe, sei der zeitnahen Reaktion auf der Angebotsseite zu verdanken. So wurde relativ rasch die Fertigung neuer Immobilien gedrosselt. Die CS-Analysten rechnen für das laufende Jahr damit, dass etwa der Bau von Einfamilienhäusern 8% zurückgeht und nur noch 7400 neue Objekte auf den Markt gelangen dürften.

Preiswachstum von unter 1%

Die Studie kommt zum Schluss, dass leicht steigende Realeinkommen und das anhaltende Tiefzinsumfeld die Immobiliennachfrage weiterhin begünstigen sollten. Zudem dürfte die starke Zuwanderung der letzten Jahre mit etwas Verzögerung die Haus- und Wohnungspreise ebenfalls stützen. Noch immer dämpfend wirken derweil die striktere Hypothekenregulierung und höhere finanzielle Anforderungen für den Erwerb von Wohneigentum.

Diese unterschiedlichen Einflussfaktoren dürften sich 2016 in einem nur noch schwachen Preiswachstum von weniger als 1% äussern, heisst es in der Studie. Die Nachfrage werde sich am ehesten noch im tiefen und mittleren Immobiliensegment manifestieren. Im Hochpreisbereich sei derweil mit Preisrückgang zu rechnen.

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