Das Immobilienprojekt The Circle gerät ins Stocken. Der Flughafenbetreiber glaubt nicht mehr an eine Vollvermietung zur geplanten Eröffnung 2019.

Es rattert und dröhnt am Fuss des Butzenbühls. Neben dem Flughafen Zürich (FHZN 237.6 -0.17%) entsteht auf der grössten Baustelle der Schweiz eine neue Stadt. The Circle wird Büros, Hotels, Restaurants, Läden und eine Filiale des Universitätsspitals umfassen. Der Bau kostet 1 Mrd. Fr. und entsprich vom Volumen her fünf Hochhäusern. Doch etwas irritiert. Es lärmt zwar auf der Baustelle, von neuen Mietern war aber seit Längerem nicht mehr die Rede. Die letzte Erfolgsmeldung datiert von Dezember 2016: Vor mehr als einem Jahr präsentierte der Flughafen mit Jelmoli einen neuen Namen.

Der Anteil der vermieteten Fläche beträgt nur rund 50%. Ursprünglich sollte The Circle bis zur geplanten Eröffnung Ende 2019 vollvermietet sein. CEO Stephan Widrig bestätigte dies zuletzt in einem Interview mit der Handelszeitung im Mai 2017. Davon rückt der Flughafen nun ab. CCO Stefan Gross erachtet es «nicht als realistisch», bei der geplanten Eröffnung alle Büroflächen vermietet zu haben, wie er FuW auf Anfrage sagt.

Die Vermietung der Büroflächen läuft mehr als schleppend. Der Flughafenbetreiber ist immer noch der einzige Mieter. Seit drei Jahren schon. Damals beschloss das Unternehmen, ins neue Gebäude einzuziehen, und löste damit den Bau aus. Denn nur dank des Flughafenbetreibers konnte das Projekt den benötigten Anteil an vermieteter Fläche erreichen.

«Epizentrum des Leerstands»

Von 180 000 Quadratmetern Nutzfläche des Circle sind 160 000 vermietbar. Büroflächen machen darunter mit mehr als einem Drittel den grössten Anteil aus. Das ist ein Problem. Denn am Markt für Büroflächen gibt es ein enormes Ungleichgewicht. Die angebotene Fläche, die auf Marktplätzen ausgeschrieben ist, steigt seit Jahren. Speziell in Zürich Nord, also im Gebiet zwischen Oerlikon und dem Flughafen Zürich.

Die verfügbaren Daten zur angebotenen Fläche dürften das Bild gar noch beschönigen. Denn laut einer Studie der Credit Suisse (CSGN 18.29 0.66%) wird in Gebieten mit hoher Leerstandsquote nur ein Bruchteil der Flächen ausgeschrieben. Beispielsweise sei rund um den Glattpark in Zürich Nord nur die Hälfte inseriert.

Für Martin Bernhard, Leiter Research Schweiz beim Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL), ist das Gebiet Zürich Nord «das Epizentrum des Leerstands in Zürich». Und es werde weiter gebaut. Gemäss JLL beträgt die Leerstandsquote im Gebiet Opfikon/Glattbrugg per Ende September 32,5%. Die Stadt Zürich kommt auf einen Wert von 3,7%.

Es wurden in den vergangenen Jahren aber nicht nur immer mehr Büroflächen erstellt, gleichzeitig wurde immer weniger Fläche zusätzlich nachgefragt. Die UBS (UBSG 18.895 1.04%) begründet dies unter anderem damit, dass die Bürofläche je Arbeitsplatz in den letzten 15 Jahren von 15 bis 20 Quadratmetern in traditionellen Bürogebäuden auf 12 Quadratmetern in modernen Grossraumbüros gesunken ist. Zudem würden heute auf 100 Beschäftigte häufig nur 80 bis 90 Arbeitsplätze zur Verfügung gestellt, um die Auslastung zu erhöhen.

Keine Auskunft über Preise

Das könnte die finanziellen Ziele des Projekts Circle gefährden. Auch Ken Kagerer, Immobilienspezialist der ZKB, bezeichnet den Markt für Büromieten derzeit als sehr kompetitiv. «Zugeständnisse an Mieter sind im momentanen Marktumfeld beträchtlich», sagt er. «Bei Verträgen über fünf Jahre ist es gegenwärtig üblich, dass neue Mieter bis zu sechs Monate nicht bezahlen müssen», ergänzt der Immobilienspezialist. Zudem kämen die Vermieter den Mietern oft beim Ausbau entgegen.

Der Flughafen will über Mietkonditionen keine Auskunft geben. Gemäss Gross sind die Preise für die Mietflächen absolut konkurrenzfähig und bewegen sich zwischen 300 und 600 Fr. je Quadratmeter. Nahe am Abschluss dürften die reservierten Flächen stehen, die 29% der Büroflächen ausmachen. Bei diesen Flächen sind laut COO bereits sehr fortgeschrittene Gespräche mit Mietern im Gang. Noch gar nicht vermietet ist der Bereich Restaurants und Events, das Lokale wie Restaurants, Cafés und Bars umfasst. Gross zufolge wird sich dies aber demnächst ändern: «Der erste Teil des Ausschreibeverfahrens wurde Ende 2017 beendet und erste Gastronomiepartner werden in den nächsten Wochen kommuniziert.»

Noch hat der Flughafenbetreiber Zeit. Der Markt ist kurzfristiger geworden, wie ein prominentes Beispiel zeigt. Der Prime Tower war ein Jahr vor der Eröffnung zu 68% vermietet, ein Jahr später war er voll. Auch beim Flughafenbetreiber dürfte die Dynamik anziehen. Das ist auch notwendig. Denn die Attraktivität von The Circle wird gemäss Kagerer mit steigendem Vermietungsstand zunehmen.

In welche Richtung sich die Spirale dreht, ob neue Namen weitere Mieter anlocken oder ob sich die Durststrecke verlängert, werden die nächsten Monate zeigen. Dank der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr und dem ganzheitlichen Konzept stehen die Chancen aber gut, dass das Projekt zum Erfolg wird.

Die komplette Historie zu Flughafen Zürich finden Sie hier. »

Hat Ihnen der Artikel gefallen? Lösen Sie für 4 Wochen ein FuW-Testabo und lesen Sie auf www.fuw.ch Artikel, die nur unseren Abonnenten zugänglich sind.