Der Spezialist für Luxusimmobilien wird zum Dienstleister mit Fokus Wohnen.

Zwei Ereignisse markieren den Eintritt des Immobilienentwicklers Peach Property (PEAN 15.3 -1.92%) in eine neue Phase. In Berlin und Hamburg stehen drei bedeutende Projekte vor dem Abschluss, und in Regensdorf läuft die Jurierung des Architekturwettbewerbs für die erste Bauphase auf dem früheren Gretag-Areal. Sie verdeutlichen den Wandel des Unternehmens von einem Spezialisten zur Projektentwicklung von Luxuswohnungen zum Immobiliendienstleister mit Fokus Wohnen.

CEO Thomas Wolfensberger betonte am Investorentag die «diversifizierte Struktur des Portfolios, in welchem die Schweiz auf Kosten von Deutschland an Bedeutung gewinnt». Ende Jahr wird die Hälfte der Aktiven Bestandesliegenschaften umfassen, die andere Hälfte Entwicklungsprojekte (vgl. Grafik). Als Sollmieten gibt das Unternehmen 8,8 Mio. Fr. an, ab 2017 werden Mieteinnahmen von 22 Mio. Fr. erwartet.

Perle im Portefeuille ist klar das Gretag-Areal. Dort sollen in zwei Phasen 400 und 200 Wohnungen im mittleren Preissegment entstehen. Jüngster Neuzugang ist ein aus Liquidation erstandenes Hotel im bayrischen Bad Reichenhall, das in ein Appartementhotel umgebaut werden soll. Noch vor drei Jahren führte ­Peach Property im Portfolio fast nur Entwicklungsliegenschaften, und die Sollmieten lagen unter 700 000 Fr.

Ehrgeiziges Ertragsziel

Wolfensberger setzt in der neuen Unternehmensstrategie auf drei Pfeiler. Er will in Bestandesimmobilien investieren und durch aktives Asset Management attraktive Renditen im mittleren Wohnsegment erzielen. Dazu kommen wie bisher Entwicklungsprojekte im hochpreisigen Wohnsegment und neu das Angebot von Entwicklungsdienstleistungen für Dritte.

Betreffend weiterer Akquisitionen  sagt Wolfensberger: «Wir schauen uns opportunistisch um.» Im Visier hat er weniger Bestandesimmobilien in der Schweiz als Objekte in Deutschland. Mit ausgewogenen Portfolio und ebensolchem Risikoprofil hofft Wolfensberger, neue Investoren zu gewinnen. Als «ambitioniertes» Ertragsziel gibt er eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von 15% (nach Steuern 12%) aus. Für die Bruttomarge liegt die Messlatte auf 30%. Rund 3% der Marktkapitalisierung sollen im Rahmen einer langfristig angelegten Dividendenpolitik ausgeschüttet werden. Die Wiederaufnahme der Zahlung ist nach zwei dividenden­losen Jahren für 2014 geplant.

Die Volatilität in der Ertragsentwicklung, die massgebend von Neubewertungen und zuletzt von einer Pechsträhne in Deutschland geprägt war, wird durch die Gewichtsverlagerung abnehmen.

Auch die Eigenkapitalentwicklung soll sich glätten. Bis Ende Jahr werden die fast vollständig übertragenen Überbauungen Am Zirkus und Yoo in Berlin sowie H36 in Hamburg aus der Bilanz ausscheiden, was diese verkürzt und den Eigenmittel­anteil in die Nähe der angepeilten 40% des Marktwerts bringt. Gemäss Wolfensberger wurde diese Referenzgrösse gewählt, weil sie realitätsnäher sei als der Buchwert. Der Abschluss der Projekte wird zudem den Cashflow dieses Jahr auf rund 58 Mio. Fr. anschwellen lassen.

Kursabschlag zum Buchwert

Seit dem Börsengang im November 2010 haben die Peach-Valoren mehr als die Hälfte ihres Werts eingebüsst. Eine Strategieanpassung war somit angezeigt. Durch sie erhält Peach Property ein konservativeres Risikoprofil. Wolfensberger hofft denn auch, dass sich der Abschlag des Kurses zum Buchwert reduziert. Er ist seit Langem happig und beträgt aktuell 45%.

Gut möglich, dass das geänderte Profil wie die Ausweitung des Streubesitzes zusätzliche Anleger lockt und den Handel belebt. Operativ liegt der Schlüssel zum Erfolg darin, die Gretag-Transaktion als Basis für künftigen Gewinn zu nutzen. Am Dienstagnachmittag rückten die Titel in einem schwachen Markt 3% vor.

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