Es dürfte noch zwei Jahre dauern, bis festverzinsliche Anlagen Investments in Immobilien konkurrenzieren können. Davon ist Renato Piffaretti, Leiter Real Estate Schweiz des Versicherers Swiss Life, überzeugt.

Herr Piffaretti, worauf steuert der Schweizer Immobilienmarkt nach jahrelangem Aufschwung zu, auf eine harte oder eine sanfte Landung?
Meine generelle Sicht für den Markt ist: Der Preisanstieg wird sich verlangsamen. Von spezifischen Segmenten wie zum Beispiel Luxusimmobilien oder Einkaufszentren abgesehen, wo der Preisdruck grösser ist, werden sich die Preise stabilisieren, aber nicht zurückgehen – eine sanfte Landung also.

Von welchem Zinsszenario gehen Sie aus?
Wir erwarten zurzeit nur einen gemächlichen Anstieg. Und es gibt noch viele andere Effekte, die auf die Preisentwicklung durchschlagen. Der Immobilienmarkt würde entlastet, wenn es Anlagealternativen gäbe. Solange Immobilien immer noch erheblich mehr rentieren als Bundesobligationen, sind sie einfach ein attraktives Investment, das sogar ein gewisses Wertkorrekturrisiko rechtfertigt.

Wird das auch in einem Jahr so sein?
Ja, es dürfte noch zwei Jahre dauern, bis die Zinsen so hoch sind, dass sie Immobilienanlagen konkurrenzieren können. Hinzu kommt: Geht ein Zinsanstieg mit einem wirtschaftlichen Aufschwung einher, verbessert sich besonders bei kommerziellen Liegenschaften auch der Ertrag. Vielleicht können Immobilien in einer ersten Phase steigender Zinsen den Inflationsschutz noch nicht ganz gewährleisten. Aufgrund der hohen Bewertungen ist es möglich, dass sie sich in einem solchen Umfeld zuerst weniger oder nicht aufwerten, auch wenn das allgemeine Preisniveau steigt.

Mit welcher Anlagerendite rechnen Sie beim Kauf einer Liegenschaft?
Im heutigen Markt sind es zwischen 3 und 4%, bei dieser Rendite investieren wir. Bei weniger als 10% der Liegenschaften und Projekte, die uns angeboten werden, kommt es zum Kauf. Eine Investition muss einen positiven Beitrag zum Portfolio leisten, sei es den Bestand verjüngen, die Mietvertragslaufzeiten diversifizieren oder ein Segment sinnvoll ergänzen.

So viel wird Ihnen angeboten?
Ja, doch entspricht das Angebot oft nicht unseren Qualitätskriterien, passt nicht ins Portfolio, oder ein Objekt ist einfach zu teuer. Manches kommt später mit einem anderen Makler und/oder einem anderen Preis erneut auf den Markt. Es ist wie auf einem Karussell, manche Objekte kommen immer wieder bei einem vorbei.

Rund die Hälfte des Schweizer Immobilienportfolios von Swiss Life entfällt auf Wohnimmobilien: aus Chancen-Risiko-Überlegungen der attraktivste Markt?
Die Preise für Wohnimmobilien gerade in Zentrumslagen werden sich weiterhin positiv entwickeln, wenn auch nicht mehr so steil wie in den vergangenen Jahren. Die Nachfrage bleibt gross. Bei Wohnimmobilien wird es nur ein Soft Landing und keinen Preissturz geben. Das gilt für Ballungsgebiete. Ähnlich beim Einfamilienhaus. Möchte eine Familie beispielsweise gerne ein Eigenheim mit 150 bis 200 Quadratmetern an einem Ort, der mit der S-Bahn nicht weiter als eine halbe Stunde von einer Stadt wie Zürich entfernt liegt, sucht sie praktisch vergebens. Anders ist es in der Peripherie, in kleineren Dörfern, wo auf einmal hundert und mehr Wohnungen entstanden sind. Da könnte das Interesse erlöschen.

Auch in Zentrumslagen – Beispiel Europaallee in Zürich – wird gebaut, was das Zeug hält. Bleibt das Mieterinteresse bei diesen hohen Mieten bestehen?
An solch hervorragenden Lagen wie an der Europaallee, ja. Punktuell gibt es in den Zentren sicher Übertreibungen, aber selbst wenn es zu einer Preisabschwächung kommen sollte, wird sie nicht dramatisch sein. Besitzer testen manchmal, was der Markt hergibt. Senkt der Eigentümer einer Attikawohnung beim Zürcher Hauptbahnhof dann die Miete, sieht es nach einem Preisnachlass aus. Aber sie beträgt vielleicht noch 100% des Potenzials, weil er es davor bei 120% versucht hat.

Im Luxussegment, sagen Sie, ist der Markt am fragilsten?
Im Luxussegment und auch an gewissen touristischen Orten haben die Preise korrigiert und ziehen teils bereits wieder an, etwa im Engadin. Viele Eigentümer konnten es sich leisten, ihre Wohnung oder ihr Haus zwei oder drei Jahre leer stehen zu lassen. Es fand fast kein Handel statt. Nun hoffen sie auf eine Verkaufschance zu einem Minimalpreis, den sie sich gesetzt haben.

Eine Eigentumswohnung ist heute vielfach teurer als ein Eigenheim. Wird dieses Verhältnis wieder kippen?
Das halte ich für möglich. Aber man muss aufpassen, dass man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. Eigentumswohnungen sind eher an Zentrumslagen entstanden. Am Zürichberg ist heute ein Haus wieder teurer als Stockwerkeigentum, nicht jedoch, wenn wir eine Eigentumswohnung in, sagen wir, Uster mit einem Einfamilienhaus bei Sternenberg vergleichen. Da ist die Situation völlig anders.

Bei Büroflächen haben sich die Preise vom Tiefst gelöst. Ist die Erholung nachhaltig?
Höchstwahrscheinlich, nur schon mit Blick auf die deutlich reduzierte Produktion. Die Nachfrage belebt sich konjunkturbedingt. Mittelfristig sollten sich kommerzielle Liegenschaften eher besser entwickeln als Wohnimmobilien.

Auch für den Detailhandel, trotz wachsender Konkurrenz durchs Internet?
An zentralen Lagen sind Detailhandelsflächen nach wie vor attraktiv. Aber Sie haben recht, der Online-Handel setzt eine andere Art des Verkaufens voraus, Emotionen werden geweckt, Erlebnisse geboten. Im Circle am Flughafen Zürich (FHZN 205 0.29%) probieren wir gewisse Sachen aus. Man wird zum Beispiel Uhrmachern bei der Arbeit zuschauen können, lässt sich beraten und kauft dann im Internet.

Umsatzmieten sind in solch neuen Ladenformaten nicht möglich. Was wird die neue Berechnungsart für die Mieten sein?
Die Lösung ist noch nicht gefunden. Für uns als Immobilienbesitzer ist entscheidend, dass die Fläche Ertrag abwirft. An Highstreet-Lagen könnten die Mieten unter Druck geraten, im Gegensatz zu heute leerstehenden Flächen in den Quartieren, wo etwa lokale Abholstationen entstehen könnten. Über das ganze Portfolio hinweg dürften sich solche Effekte neutralisieren.

Swiss Life ist zu 49% am Milliardenprojekt The Circle beteiligt. Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung?
Sehr. Mit dem Beginn der Hochbauarbeiten ist das Vorhaben auch sichtbar geworden, was das Interesse am Circle gesteigert hat. Wie gesagt, es kommen verschiedene innovative Konzepte zum Einsatz, von denen wir in zehn Jahren zu sagen glauben, da waren wir der Pionier.

Welches sind ausser dem Circle die aktuell grössten Entwicklungsprojekte von Swiss Life?
Das urbane Wohnkonzept Green City in Zürich-Wollishofen ist bezugsbereit. Auf einem Nachbarareal bauen wir Wohn- und Büroflächen mit Avaloq als Grossmieter. Auch in der Romandie haben wir verschiedene Projekte, so stocken wir beispielsweise in Genf eine Wohnsiedlung auf und schaffen so rund neunzig neue Wohnungen. Daneben gibt es zahlreiche kleinere Vorhaben mit viel Detailarbeit. Sie sind zwar nicht spektakulär wie der Kauf eines Büroturms. Aber auf dem Bestand bringen sie einen Zusatzertrag.

Die Detailarbeit kann auch zermürben, Stichwort Reglementierung, Stichwort Preise: Ab wann lohnt sich bauen nicht mehr?
Politische Ziele stehen teilweise in Konflikt mit den Zielen der Investoren. Die Diskussionen entfachen sich meistens an Projekten, die Sonderbauvorschriften in Anspruch nehmen. Bauen in Regelbauweise ist konfliktfreier und damit schneller. Auf ein Geschoss zu verzichten, um in der Regelbauweise zu bleiben, kann sich deshalb lohnen.

Einerseits macht das Gesetz Auflagen zur Verdichtung. Dem stehen, wie Sie sagen, oft Sonderbauvorschriften gegenüber. Wie gehen Bauherren mit diesem Zielkonflikt um?
Mit ökonomischem Abwägen. Das Grundprojekt folgt der Regelbauweise, nachher ist es ein Austarieren. Ein Projekt verliert in der Regel an Attraktivität, je mehr Auflagen damit verbunden sind. Der Investor entscheidet rational. Ein Beispiel: Es gibt in der Schweiz kaum ein Haus, das 32 Meter hoch ist. Ab 30 Meter Höhe gelten gemäss Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF spezielle Brandschutzvorschriften für Hochhäuser. Dann bauen Sie lieber gleich 40 Meter und höher.

Welchen anderen Veränderungen unterliegt die Branche ?
Die Immobilienbranche befindet sich in einem Umbruch. Sie ist viel dynamischer geworden. Nachdem es in den letzten zehn Jahren beim stetigen Aufwärtstrend relativ einfach war, mit Immobilien ein gutes Geschäft zu machen, wird sich jetzt die Spreu vom Weizen (Weizen 153.8 0%) trennen. Die Geschäftsmodelle werden sich verändern.

Was heisst das?
Immobilien zu besitzen und den Dingen ihren Lauf zu lassen, reicht nicht mehr. Immobilienbesitzer müssen eine neue, gestaltende Rolle finden. Verlangt ist eine aktive Bewirtschaftung, bei der die Kundenbedürfnisse im Mittelpunkt stehen. Es lassen sich auch neue Wertschöpfungsquellen erschliessen, etwa mit Co-Working-Anbietern oder mit dem Betrieb von Studentenwohnungen, wie es unsere Bewirtschaftungstochter Livit macht.

Sehen Sie Swiss Life in diesem Prozess als Vorreiter oder eher als Mitläufer?
Als bedeutender Marktteilnehmer muss Swiss Life (SLHN 349.4 2.07%) in der Entwicklung vorne mit dabei sein. Unsere Portfoliogrösse erlaubt eine kontrollierte Experimentierfreudigkeit, meistens erfolgreich, etwa im Bereich der Digitalisierung, wo wir mit ein paar wenigen Kernthemen Schwerpunkte setzen.

Betrifft das über die IT-unterstützte Planung hinaus weitere Aspekte?
Die Möglichkeiten sind sehr breit. Eine konsequente Planung im Sinn von BIM, dem digitalen modellbasierten Planen, Bauen und Kommunizieren, gehört auf jeden Fall dazu. Hilfsmittel wie elektronische Schlösser oder eine App zum Siedlungsmanagement bringen Komfort für den Mieter. Datenbanken, die Aufschluss geben über Mieterwünsche und Wohnungswechsel, helfen, das Angebot zu verbessern. Die Qualität wird in einem immer transparenteren Markt darüber entscheiden, ob man einen Wohnungs- oder Büromieter findet.

Marktnahe und grosse Player müssten sich demnach in der Rolle des Gewinners finden. Wen sehen Sie als Verlierer?
In den letzten zehn, fünfzehn Jahren kam es im Markt zu einer Segmentierung. Institutionelle Anleger profitierten von einem enormen Professionalisierungsschub. Private, eher passive Besitzer von Immobilien werden mehr Mühe haben, ihre Liegenschaften an die neuen Zeiten anzupassen.

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