Die Preise erscheinen hoch – doch nicht der Markt für Eigenheime bereitet Sorgen.

Wann sind die Preise auf dem Immobilienmarkt zu hoch? Schon seit einer halben Ewigkeit sind sie am Steigen: Zuletzt wurde Wohnraum in der Schweiz insgesamt im Jahr 2009 günstiger. Das zeigen zumindest die Daten der OECD an. Auch im Verhältnis zu den Einkommen und zu den Mieten werden Häuser und Wohnungen teurer. Vor zehn Jahren waren die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen und den Mieten noch 20% günstiger.

Doch da die Zinskosten sinken, verringert sich für Hauskäufer die Schuldenlast bei der Aufnahme einer Hypothek. Noch 2009 lag der Zins für eine zehnjährige Hypothek über 3,5%, nun ist es weniger als 1%. Und trotz der extrem niedrigen Zinskosten gibt es wenig Zeichen einer breiten Preisblase. Der Immobilienblasenindex der UBS (UBSG 10.4 -0.38%) notiert seit dem zweiten Quartal 2018 nicht mehr im Bereich «Risiko», sondern zeigt nur noch einen «Boom» an.

Die Eigenheimpreise  im mittleren Preissegment sinken gar im Vergleich zu den Einkommen gemäss UBS – und das schon seit acht Quartalen. Und obwohl Immobilienkredite immer günstiger werden, steigt das Hypothekarvolumen nicht stärker als die Einkommen.

Zinsen machen keine Blase

Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS, beobachtet einen Aufwärtstrend bei den Preisen – das komme aber weniger von den Zinsen, «sondern eher von der guten Konjunktur und der Lohnentwicklung». Denn die Zinskosten sind schon länger so niedrig, dass sie kaum jemanden davon abhalten, eine Liegenschaft zu erwerben. Es fehlt am Eigenkapital, oder das Salär ist zu niedrig, um die Tragbarkeitsbedingungen der Banken einzuhalten. Niedrigere Zinsen werden demnach die Blasengefahr am schweizerischen Immobilienmarkt nicht anfachen.

Wenn es also Übertreibungen am Markt für Eigenheim gibt, dann sind sie regional begrenzt. Gemäss dem Immobilienbewertungsspezialisten IAZI haben die Regionen Zug (+4,8% im vergangenen Jahr), Zürcher Unterland (+3,4%) und Chur (+3,4%) die höchsten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Schlechte Stimmung herrscht dagegen in Immobilienmärkten wie Erlach-Seeland (–5%) oder Sion (–4,8%).

Sorgen um Renditeobjekte

Während die Regulierung des Eigenheimmarktes eine Preisblase verhindert, die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht Finma spricht von einer «Stabilisierung auf hohem Niveau», sorgt man sich jetzt um die Renditeobjekte. Dort sind die Preise nach Meinung des Regulators zu hoch, und es kommen zu viel Neubauten hinzu.

Die Finma weist in ihrem letzten Jahresbericht auf eine zu hohe Bautätigkeit hin: «In einigen Regionen der Schweiz ist es inzwischen zu einem bedeutenden Angebotsüberhang für Mietwohnungen gekommen.» Gemäss IAZI unterschätzt die offizielle Statistik die tatsächliche Leerstandsquote bei den Mietwohnungen. Die Schweizerische Nationalbank (SNB (SNBN 5310 1.34%)) schreibt im Geschäftsbericht, dass bei Renditeobjekten die Gefahr einer Preiskorrektur bestehe.

Die Bankiervereinigung hat auf die Bedenken von Finma und Nationalbank reagiert und höhere Amortisations- und Einkommensvorgaben vorgeschlagen. Die Vorgaben werden von der Finma wohl bis Ende Monat überprüft werden. Doch UBS-Ökonom Holzhey geht davon aus, dass dies nur den preistreibenden Effekt der niedrigeren Zinsen ausgleichen wird.

Wer ein Eigenheim sucht, der muss keine Angst haben, sich in eine Preisblase einzukaufen. So diagnostiziert die Hypothekenberatung MoneyPark, dass der Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen «auf sehr solidem Boden steht». Auch wenn die Zinsen tief sind und man sich dadurch immer günstiger verschulden kann, ist keine schuldenfinanzierte Spekulation in Sicht.

Hat Ihnen der Artikel gefallen? Lösen Sie für 4 Wochen ein FuW-Testabo und lesen Sie auf www.fuw.ch Artikel, die nur unseren Abonnenten zugänglich sind.