Die Immobiliengesellschaft hat trotz rückläufiger Mieteinnahmen Gewinn und Rendite gesteigert. Die Jahresprognose wird bestätigt.

Nach den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres hat Allreal (ALLN 144.8 0.28%) zwei Drittel der Dividende im Trockenen. CEO Roger Herzog sieht die Ausschüttung für 2016 entsprechend ungefährdet. Ein nahezu stabiles Mietgeschäft, der Verkauf von Liegenschaften und die Ertragssteigerung in der Generalunternehmung haben zum soliden Semesterausweis beigetragen. Für das ganze Jahr rechnet Herzog trotz des anspruchsvolleren Marktumfelds mit einem opera­tiven Ergebnis «in etwa» auf Vorjahreshöhe und bestätigt frühere Prognosen.

«Wir haben die Hausaufgaben ­gemacht, auch die Generalunternehmung», resümierte Herzog an der Analystenkonferenz. Das Segment Generalunternehmung wurde gezielt ver­kleinert, vor allem um im Drittgeschäft ­wieder eine ansehnliche Rentabilität zu erwirtschaften. Die Massnahmen zeigten ­Wirkung. Das Projektvolumen sank inkl. Eigenprojekte 14,4% auf 260,2 Mio. Fr. Die Drittprojekte (215,5 Mio. Fr.) brachten eine Bruttomarge von 11,3%, mit Abstand die höchste Rendite der letzten vier Jahre.

Investor für Bülachguss

Im Gesamtjahr soll das Volumen 600 Mio. Fr. erreichen. Im Arbeitsvorrat von 714 Mio. Fr. ist das Projekt Bülachguss eingeschlossen. In Bülach startet im Herbst der Bau von 73 Eigentumswohnungen für das eigene Portfolio. Für 340 Mietwohnungen ist Allreal mit einem noch nicht genannten institutionellen Investor einig geworden; der Vertrag wird demnächst unterzeichnet.

Im Geschäftsfeld Immobilien sank der Mietertrag wegen des Verkaufs von Liegenschaften 2,3% auf 86,5 Mio. Fr. Doch der Rückgang der Leerstandquote von 7,6 auf 6,2% zeigt, dass Allreal das Portfolio zu bewirtschaften weiss. Bis Ende Jahr soll die Quote gemäss Herzog weiter sinken. Allein der Vertrag mit der  Hirslanden-Gruppe (9500 m² Bürofläche in Opfikon) wird den Leerstand um 0,8 Prozentpunkte verringern.

Transaktionen werden abnehmen

Eigentumsübertragungen auf dem Areal Guggach in Zürich haben ebenso zum höheren Gewinn beigetragen wie der Verkauf von vier Liegenschaften. Das Allreal-Portfolio hatte Ende Juni einen Wert von 3,45 Mrd. Fr. Daran wird sich laut Herzog wenig ändern. Transaktionen dürfte es eher weniger geben, «weil die aktuelle Portfoliogrösse nötig ist, um aus dem Ertrag die Aktionäre mit der Dividende zu bedienen». Die Nettorendite auf dem Portfolio stieg von 4,2 auf 4,3%.

Dank dem Mittelfluss aus den Verkäufen baute Allreal Schulden ab. Zur Finanzierung künftiger Projekte – zu Bülachguss kommen Vorhaben in Zürich-Aussersihl und neu in Winterthur-Seen dazu – kann Allreal auf 1,4 Mrd. Fr. Verschuldungskapazität zählen. Die Belastung durch Negativzinsen wird 2017 sinken, wenn der erste Zinsswap ausläuft.

Die Alleal-Aktien tendierten am Dienstag fester. In den letzten Wochen haben sie sich besser entwickelt als die Titel der Branchenersten SPS und PSP. Sie rentieren aktuell 4% und weisen zum Mitte Juni erreichten inneren Wert eine Prämie von 17% auf.ga

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