Das grösste Schweizer Immobilienunternehmen Swiss Prime Site (SPS) hat ein solides Halbjahresergebnis erwirtschaftet. Der Gewinnrückgang soll bis Ende Jahr mehr als kompensiert sein.

CEO Markus Graf bestätigte an einer Analysten- und Medienkonferenz, dass SPS auf Kurs zu einem Ergebnis ist, das höher liegt als im Vorjahr. Anders als im Vorjahr wurde der Altersresidenzbetreiber Tertianum konsolidiert, was die Vergleichbarkeit der Zahlen einschränkt. Der Aktienkurs reagierte kaum.

Der Betriebsertrag von SPS nahm knapp ein Drittel auf 415,9 Mio. Fr. zu (vgl. Tabelle). Die Mieteinnahmen stiegen 8,9% auf 217,3 Mio. Fr. (ohne Tertianum plus 1,1%). Bis Ende Jahr werden weitere Bauten fertiggestellt. Die daraus erwarteten zusätzlichen Mieten sind Grafs Hauptargument für die zuversichtliche Gewinnprognose für das Gesamtjahr. Die Leerstandsquote soll deshalb unter die per Ende Juni ermittelten 6,8% sinken.

Saisonaler Dämpfer im Detailhandel

Ebenfalls ins Gewicht fallen wird der Ertrag aus dem Segment Retail und Gastro. Die Saisonalität im Warenhausgeschäft von Jelmoli wird für einen Schub sorgen, nachdem in den ersten sechs Monaten noch ein Umsatzrückgang in der Sparte zu verzeichnen war. Dazu trug allerdings auch der Verkauf eines Hotels in Genf bei.

Die nach dem Kauf von Tertianum neu formierte Sparte Leben und Wohnen im Alter steuerte im ersten Halbjahr 102,8 Mio. Fr. zum Betriebsertrag bei. Das Geschäft erfülle die Erwartungen, erklärte Graf. Der Ertragsrückgang im zweiten Quartal sei auf den Permed-Verkauf zurückzuführen. Die Immobiliendienstleistungen der 2012 erworbenen Wincasa brachten 6,1% mehr ein.

Auffallend niedriger war der Ertrag aus Neubewertung. Auf Bestandesimmobilien gab es nicht nur positive Effekte, sondern marktbedingt auch Minderbewertungen. Zugekaufte Liegenschaften hatten ebenfalls einen wenn auch kleinen positiven Effekt.

Günstigere Finanzierung

Der verbreiterten Ertragsbasis steht ebenfalls als Folge der Tertianum-Akquisition ein deutlich  höherer Betriebsaufwand gegenüber. Dagegen konnte der Finanzaufwand dank geringerer Zinskosten gesenkt werden. Der Durchschnittszinssatz lag Ende Juni bei 2,2%, die Restlaufzeit betrug 4,6%. Der Anteil der langfristigen Finanzverbindlichkeiten nahm deutlich zu.

Der Betriebsgewinn (Ebit) exkl. Neubewertung stieg wegen der höheren Kosten nur 2%, was die Markterwartungen knapp nicht erfüllte. Unter dem Strich blieb ein 3% geringerer Gewinn, ebenfalls exkl. Neubewertung, als im Vorjahr. Dabei, so Graf, ist zu beachten, dass ohne die diversen Sondererträge im Vorjahr ein Ergebniswachstum von 5% resultiert hätte.

Das Portfolio von SPS hatte Ende Juni einen Wert (Fair Value) von 9,56 Mrd. Fr. Er lag damit gut 2% höher als Ende 2013. Damit bleibt SPS unbestritten die Nummer eins in der Schweiz.

Siemens-Areal neu im Portfolio

Zu den neu erworbenen Liegenschaften zählt das Siemens-Areal in Zürich (22 500 m²). Dort will SPS 85 Mio. Fr. investieren. Dank der gemischten Neunutzung (Dienstleistung, Handel, Industrie) soll die Rendite von aktuell 3,5 auf mehr als 6,5% steigen, wie Investmentchef Peter Lehmann schätzt. In Bellinzona wurde bereits mit dem Bau einer Seniorenresidenz begonnen. Zudem wurde die Mehrheit an der Immobiliengesellschaft Ensemble artisanal et commercial de Riantbosson übernommen. Sie besitzt 4400 m² Bauland in Meyrin GE.

Die für ein aktives Portfoliomanagement besorgte SPS will bis Ende Jahr weitere Objekte zukaufen. Gleichzeitig sind aber auch Liegenschaftsverkäufe geplant, um die Qualität des Portfolios zu verbessern. Im ersten Semester löste die Gesellschaft aus dem Verkauf von drei Liegenschaften 20,4 Mio. Fr. und damit 4 Mio. Fr. mehr als der Buchwert.

Kurstreiber fehlt

Für das Gesamtjahr hat das Management die im Mai erhöhte Prognose bestätigt. SPS rechnet mit einem Betriebsgewinn und Gewinn (vor Neubewertung) über dem Vorjahreswert. Der Nettomietertrag soll 435 Mio. Fr. erreichen. FuW sieht das Semesterergebnis als tragfähige Grundlage und belässt die Gewinnschätzung auf 3.80 Fr. je Aktie im laufenden Jahr (3.90 Fr. für 2015).

Am Seitwärtstrend der SPS-Aktien werden die Semesterzahlen nichts ändern. Die Titel werden mit einem Aufschlag von rund 10% zum inneren Wert (Net Asset Value nach latenten Steuern, 66.52 Fr.) gehandelt. Zusammen mit der gedämpften Gewinnentwicklung schränkt dies den Spielraum für Kursfortschritte ein. Als Branchenleader mit diversifiziertem Portfolio und gesunder Finanzierung ist SPS aber auch gegen Immobilienmarktturbulenzen relativ gut abgesichert. Die Dividendenrendite von 4,9% (für 2013 steuerfrei aus Kapitaleinlagereserven) entschädigt für ausbleibende Kursgewinne.

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