Jahrelang wurde in Grossbritannien zu wenig Wohnraum gebaut. Das massive Unterangebot hält die Preise auf hohem Niveau.

Die Auswirkungen des Brexit sind auch im britischen Immobilienmarkt zu spüren. Zwar ist der Preisverfall, den Analysten für den Fall eines EU-Austritts prognostiziert haben, ausgeblieben. Angesichts der herrschenden Unsicherheit hat sich die Aktivität im heissgelaufenen Häusermarkt dennoch abgekühlt. So ist das landesweite jährliche Preiswachstum jüngst von rund 8% unter 5% gefallen. Ein Minus von 5% erlitten dabei gar die Immobilien in London – was angesichts der grossen internationalen Relevanz der britischen Metropole kaum erstaunt.

Trotz der jüngsten Verlangsamung des Preiswachstums bleibt der britische Immobilienmarkt alles andere als erschwinglich. Gegenüber 2007 haben die durchschnittlichen Immobilienpreise beinahe 20% zugelegt. Immer weniger Briten scheinen sich deshalb Wohneigentum leisten zu können. So ist der Anteil der Hausbesitzer über die vergangenen Jahre stetig gesunken – und liegt mit 63% inzwischen tiefer als etwa in Spanien oder Italien. Besonders deutlich präsentiert sich dieser Rückgang in der Altersgruppe 25 bis 34. Gleichzeitig hat sich der Zeitpunkt, wann Briten erstmals vom Mieter zum Hausbesitzer aufsteigen, erneut nach hinten verschoben.

Das stattliche Preisniveau wird weiterhin durch das Ungleichgewicht von Nachfrage und Angebot gestützt: Zwar werden gegenwärtig per annum rund 190 000 neue Wohnimmobilien gebaut, was einem neuen Achtjahreshöchst entspricht. Dieses Volumen liegt aber immer noch weit von den 300 000 entfernt, die gemäss einer Erhebung des Economic Affairs Committee für eine Ausbalancierung des Marktes nötig sind.

Löhne halten nicht Schritt

Dass die Aktivität nachgelassen hat, ist nicht nur auf steigende Hauspreise, sondern auch auf ein schleppendes Lohnwachstum zurückzuführen. Anfang der Nullerjahre lag das durchschnittliche Verhältnis zwischen Häuserpreisen und Jahreseinkommen knapp über 5. Nach einem Zwischentief infolge der Finanzkrise 2008/09 ist es inzwischen auf 7,7 gestiegen.

Um die Immobilienkrise zu mildern, haben die britischen Behörden im April 2013 das Programm «Help to buy» lanciert. Hauskäufer, die mindestens 5% Eigenkapital einbringen können, profitieren dabei von einem (zu Beginn zinslosen) Staatsdarlehen von bis zu 20% des Immobilienwerts. Seit Einführung wurde diese Unterstützung für über 130 000 Immobilien in Anspruch genommen.

Dennoch wird der Nutzen von mehreren Seiten angezweifelt. So kritisierte der Internationale Währungsfonds (IWF), «Help to buy» trage womöglich dazu bei, die Häuserpreise aufzublähen und das Angebot günstiger Immobilien zu verringern. Trotz dieser Bedenken gab Schatzkanzler Philip Hammond vor kurzem bekannt, weitere 10 Mrd. £ in eine Ausweitung des Programms zu stecken – ein deutlich grösserer Betrag als etwa die 2 Mrd. £, die für den Bau erschwinglichen Wohnraums eingesetzt werden sollen.

Derweil werden Forderungen laut, den Verkauf von Immobilien über eine Reduktion der Stempelsteuer (Stamp Duty Land Tax) anzukurbeln, die bei jeder Transaktion fällig wird. Anfang der Neunzigerjahre hatte bereits der damalige Premierminister John Major mit einer temporären Aufhebung experimentiert. Studien des Schatzamtes deuten allerdings darauf hin, dass Kürzungen keinen Effekt haben, solange nicht gleichzeitig auch das Immobilienangebot erhöht werden kann.

Zinserhöhung im Fokus

Zwar ist noch nicht sicher, ob die britische Notenbank am 2. November die Leitzinsen anhebt. Welche Wirkung dies auf den Häusermarkt ausüben würde, wird aber bereits jetzt heiss diskutiert. Längerfristig dürften steigende Zinsen zwar dazu beitragen, den Häusermarkt abzukühlen. Analysten halten es jedoch für plausibel, dass eine Erhöhung kurzfristig das Preiswachstum sogar ankurbeln könnte – etwa, weil Käufer das aktuelle Umfeld noch für den Abschluss günstiger Fixhypotheken nutzen würden.

Die Analysten von PricewaterhouseCoopers gehen davon aus, dass das Verhältnis zwischen Häuserpreisen und Jahreseinkommen auch 2018 weiter steigen dürfte. Angesichts der jahrzehntelangen Unterversorgung würde selbst der Bau von 250 000 neuen Wohnungen pro Jahr wohl keine Abhilfe schaffen.

 

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