Die Immobiliengesellschaft verbucht ein gutes Ergebnis. 2017 werden geringere Finanzierungskosten und der niedrige Leerstand eine wichtige Rolle spielen.

Das ­Immobilienunternehmen Allreal (ALLN 156.1 -0.38%) hat 2016 ein gutes Resultat ­erwirtschaftet. Wichtiger als der von Neubewertungserfolgen geprägte ­Rekordgewinn (vgl. Tabelle) waren die Fortschritte in der Finanzierung und die Senkung des Leerstands. Von beiden ­Entwicklungen kann die Gesellschaft profitieren, wenn es darum geht, das herausfordernde Umfeld im laufenden Jahr zu meistern. In Aussicht gestellt wird ein ­operatives Ergebnis ohne Neubewertung, das leicht unter dem Vorjahreswert von 112 Mio. Fr. liegen soll.

CEO Roger Herzog taxiert den Immo­bilienmarkt generell als «hart umkämpft», wie er an der Bilanzmedienkonferenz sagte. Prägende Merkmale seien «regionale Überangebote von Wohn- und Geschäftsflächen sowie anhaltend niedrige Renditen». Für Allreal sieht Herzog aber gute Voraussetzungen, dies «dank der Kombination von stabilem Immobilienportfolio und Projektentwicklung als ­Generalunternehmer».

Vorausschauende Vermietungspolitik

Insgesamt ist Herzog «entspannt, was die Geschäftsentwicklung betrifft». Die Leerstandquote, die 2016 dank vorausschauender Vermietungspolitik von 7,5 auf 5,1% abnahm, dürfte gemäss Herzog bis Ende Jahr unter 4% sinken. Drei ­grössere Objekte (Glattpark, Zürich-Seefeld, Zürich-Altstetten) wurden neu vermietet und die Hälfte der zu erneuernden Mietverträge sind unter Dach. Ab Herbst fliesst zudem erster Ertrag aus dem Bürobau am Schiffbauplatz in Zürich.

Auf der Kostenseite wird die Restrukturierung der Generalunternehmung erstmals voll wirksam. Weiter werden die Finanzierungskosten deutlich sinken, nachdem alle Zinssatzswaps frühzeitig abgelöst wurden. Durch diesen Schachzug und die zinsgünstige Ablösung einer Obligationenanleihe sank die durchschnittliche Verzinsung per Ende 2016 auf 1,67%. Allreal hat somit Spielraum für die Finanzierung der neuen Projekte gewonnen. Bis zu 50% des Kapitalbedarfs will CEO Herzog künftig über den Markt finanzieren und dabei lange Laufzeiten bevorzugen.

Wieder profitable GU

Die Generalunternehmung (GU) hat ihre Profitabilität 2016 deutlich gesteigert. Sie ist mit einem Arbeitsvorrat von 700 Mio. Fr. über mehr als zwölf Monate ausgelastet. Dem Projekt Bülachguss kommt Priorität zu. Der Bau von Mietwohnungen für das eigene Portfolio hat im Herbst begonnen. Für die weiteren Etappen wurde in zwei Immobilienfonds der Credit Suisse (CSGN 15.1 0.2%) der institutionelle Investor gefunden. Die erwarteten Entwicklungsgewinne wird Allreal auf drei Jahre verteilt bis 2019 verbuchen können. Geringer ausfallen wird im laufenden Jahr der Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum.

Aktien verkehren mit Prämie

Nicht wiederholen wird sich zudem der Neubewertungserfolg von 85 Mio. Fr., der zu zwei Dritteln auf einen reduzierten Diskontierungssatz zurückzuführen ist. Der Wert von Allreals Immobilienportfolio stieg so trotz dem Verkauf von drei Liegenschaften leicht auf 3,57 Mrd. Fr. Der innere Wert je Aktie nahm per Ende Jahr auf 131 Fr. zu.

Die Titel verkehren auf dem aktuellen Kursniveau unweit des Allzeithochs mit einer branchenüblichen Prämie von 19%. Aktionäre erhalten je Titel unverändert 5.75 Fr. Dividende steuerfrei aus Kapitaleinlagereserven. Die Dividendenrendite beträgt attraktive 3,7%.

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