In Zeiten der Unsicherheit ist der Wunsch nach einer sicheren Finanzplanung gross. Dazu zählt, den aktuellen Zins für eine spätere Finanzierung zu sichern.

Im April haben sich die Hypothekarsätze unterschiedlich entwickelt. Seit Mitte März verteuerten sich dreijährige Hypotheken leicht, während zehnjährige Verträge günstiger wurden (vgl. Übersicht auf Seite 1). Generell liegen die Sätze tiefer als vor einem Jahr. Je länger die Laufzeit der Hypothek ausfällt, umso grösser ist der Zinsgewinn. Falls Sie gegenwärtig eine neue Hypothek aufnehmen, haben Sie Glück. Denn Sie zahlen historisch günstige Preise.

Aber was ist, wenn Ihre bisherige Hypothek erst nächstes oder gar übernächstes Jahr ausläuft und erneuert werden muss? Falls Sie fürchten, dass dann die Zinsen höher liegen, gibt es eine Möglichkeit: Sie können den aktuell gültigen Zins schon heute festhalten, sodass er zum gewünschten Termin in der Hypothek angewendet werden kann. Die Rede ist von sogenannten Forward-Hypotheken. Viele Banken bieten sie an, mit einem Vorlauf von bis zu zwölf, 18 oder 24 Monaten. Aber wie viel kosten sie?

Wie sich der Aufschlag berechnet

Die Idee dahinter ist einfach: Der aktuelle Zins gilt für einen Hypothekarkredit, der erst später anläuft. Die meisten Banken verrechnen nichts zusätzlich, falls sich die Absicherung auf einen bis drei Monate im Voraus beschränkt. Soll der Zins jedoch länger eingefroren werden, fallen zusätzliche Kosten für den Kunden an. Dieser Aufschlag wird selten veröffentlicht, sondern ist Verhandlungssache. Zu den Ausnahmen zählt die Hypothekarbank Lenzburg (HBLN 4360 0%). Sie bewirbt auf ihrer Homepage einen Zuschlag von 0,25% für eine Auszahlung in 19 bis 24 Monaten. Längere Fristen kosten mehr.

Banken berechnen den Aufschlag anhand der Marktpreise. Wünscht der Kunde eine fünfjährige Hypothek mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr, dann orientiert sich die Bank am Marktsatz für die Aufnahme von Geldern für sechs Jahre. Sie kann das Geld für das erste Jahr anderweitig auf dem Markt anlegen, was den Zins etwas reduziert. Der Rest wird dem Kunden berechnet. Als Anhaltspunkt dienen die Swapsätze.

Drei Regeln gelten für Forward-Hypotheken. Erstens, selbst wenn der Swapsatz unter 0% liegt, gibt es bei der Hypothek nie einen Abschlag, sondern bestenfalls keinen Aufschlag. Zweitens wird der Forward-Aufschlag attraktiver, wenn sich die Zinskurve abflacht, d. h. der Zins für längere Laufzeiten stärker abnimmt als jener für kürzere. Das ist gegenwärtig der Fall (vgl. Grafik). Und drittens: Der Aufschlag entspricht immer der aktuellen Markterwartung für die Zinsen. Er ist keine Zinsprognose. Wollen Sie also wirklich Geld sparen, dann müssen Sie die Erwartungen schlagen. Das führt uns zur nächsten Frage: Lohnen sich Forward-Hypotheken überhaupt?

Eine Frage der Sicherheit

Leider lässt sich das immer erst rückblickend sagen. Der Forward ist aktuell niedriger und die Zinskurve ist noch flacher als vor einem Jahr. Aber wegen der Coronakrise kam es an den Märkten zu heftigen Verwerfungen. Die Liquidität hat sich verringert, die Unsicherheit über die Zinsentwicklung hat zugenommen. Die Swapsätze sind gestiegen und der Forward hat sich erhöht. Somit hat sich der Aufschlag bei Forward-Hypotheken in den letzten sechs Wochen verteuert. Sie sind also weniger attraktiv geworden als «normale» Festhypotheken mit gleicher Laufzeit.

Zudem sind in den letzten Jahren die Zinsen fast nur gesunken, auch dann, wenn man glaubte, dass der Boden nun erreicht sei. Die Zinsen zu prognostizieren, ist in den aktuellen aussergewöhnlichen Zeiten besonders schwierig (vgl. obenstehenden Artikel). Forward-Hypotheken erfüllen aber einen anderen Zweck. Sie richten sich an Kreditnehmer, die mit dem jetzigen – zweifellos niedrigen – Hypozinsniveau zufrieden sind und eine sichere Finanzplanung vorziehen, anstatt die Märkte laufend zu beobachten, um in den kommenden ein, zwei Jahren nicht die vermeintlich günstigste Gelegenheit zu verpassen.

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