Negativzinsen machen Versicherern das Leben schwer. Wie Verpflichtungen erfüllen, wenn der Kapitalmarkt nichts mehr hergibt? Swiss Life setzt auf Immoblien. Martin Signer, Leiter Immobilien Schweiz, im Interview.

Herr Signer, Swiss Life hat jüngst das Franz-Carl-Weber-Haus an der Zürcher Bahnhofstrasse gekauft, wo sie bereits sechs Liegenschaften besitzt. Ist das die Stossrichtung Ihrer Immobilienstrategie, Geschäftsimmobilien an bester Lage als attraktivster Teilmarkt?
Immobilien sind für Swiss Life (SLHN 247.6 -1.43%) eine wichtige und attraktive Anlageklasse. Der Anlagehorizont sowie die stetigen Cashfl ows in Franken passen ideal zum Profi l unserer Verbindlichkeiten. Die Lage- wie auch die Objektqualität sind selbst verständlich sehr wichtige Aspekte bei Akquisitionen: Sie beschreiben beide das Risikoprofi l einer Liegenschaft. Und an TopLagen wie an der Bahnhofstrasse sind die Risiken, beispielsweise durch Leerstand, geringer als in peripheren Lagen.

FuW-Beilage «Immobilien»Dieser Artikel ist Teil der Immobilien-Beilage von «Finanz und Wirtschaft», erschienen am 4. Juni 2016. Die gesamte Beilage ist als PDF abrufbar unter www.fuw.ch/Magazine.Bleiben Sie auf Kaufkurs? Wie gross ist die «Kriegskasse» von Swiss Life?
Grundsätzlich möchten wir weiterhin im Umfang von rund 1 Mrd. Fr. pro Jahr in Immobilien investieren – aber natürlich immer davon abhängig, ob es ein attraktives Angebot gibt.

Swiss Life ist einer der grössten Immobilienbesitzer des Landes. Wie hat sich der Immobilienanteil am Gesamtvermögen entwickelt?
Der Immobilienbestand in der Schweiz ist von Ende 2010 bis Ende 2015 von knapp 12 auf knapp 18 Mrd. Fr. gestiegen. Der Immobilienanteil am Gesamtportfolio ist im selben Zeitraum von 12,6 auf 15,8% gewachsen.

Wo ist das Limit, bei dem das Immobilienportfolio, das per De nition illiquide ist, zum Klumpenrisiko wird?
Von absoluten oder relativen Limiten für den Anteil der Immobilien zu sprechen, ist nicht sinnvoll. Letztlich geht es ja darum, die gesamte Anlageallokation bestmöglich auszurichten, und dabei sind verschiedene Faktoren wie Rendite, Risiko, Währung, aber auch aufsichtsrechtliche Vorgaben mitentscheidend – und das immer auch mit Blick auf die Verbindlichkeiten. So ist zum Beispiel das Illiquiditätsrisiko für eine Lebensversicherungsgesellschaft sehr unterschiedlich im Vergleich zu dem eines Sachversicherers. Wir haben sehr lange Verbindlichkeiten. Deshalb sind wir auch an langfristigen Vermietungen interessiert: Sie sichern uns einen entsprechend prognostizierbaren Ertrag auf lange Sicht.

Weil Anlagealternativen fehlen, steigen vor allem die Preise für Mehrfamilienhäuser kräftig, während die Rentabilität sinkt. Mit welcher Rendite gibt sich Swiss Life zufrieden?
Die Rentabilität ist nur eine, isolierte Sichtweise. Mit zunehmenden Auswahlmöglichkeiten für die Nachfrager von Mietfl ächen wird die Objektqualität immer wichtiger. Im Bereich der Geschäftsimmobilien sind heute fl exible Flächen mit hohem Ausbaustandard und guter Passantenfrequenz ein Muss. Bei Wohnflächen sind ein grosszügiger Grundriss, helle Flächen und moderne Elektrik- und Sanitärausrüstung Pfl icht. Wer das anbieten kann, reduziert das Risiko von Leerstand beziehungsweise verkürzt die Ausschreibungszeit bei Mieterwechseln. Diese Faktoren werden immer wichtiger.

Wo gibt es Preisblasen am Schweizer Immobilienmarkt, oder wo sind welche am Entstehen?
Im Markt der institutionellen Anleger, in dem wir als Investor aktiv sind, sehen wir keine Blase. Auch wenn die Preise höher sind als früher, so muss man sehen, dass die Renditedifferenz zu den zehnjährigen Bundesobligationen der Eidgenossenschaft wegen der negativen Zinsen heute grösser ist als vor einigen Jahren. Das macht Immobilien grundsätzlich weiterhin attraktiv. Zudem können wir aufgrund unserer Portfoliogrösse auch bei sehr umfangreichen Transaktionen aktiv sein. Bei institutionellen Investoren ist der Markt sehr rational. Im Markt von selbst bewohntem und fremdfi nanziertem Eigentum kann es natürlich zu regionalen Hot Spots kommen.

Was würde ein Zinsanstieg auslösen, im Immobilienportfolio von Swiss Life und am Liegenschaftenmarkt generell?
Das wäre stark abhängig von der Geschwindigkeit eines solchen Anstiegs. Eine Zinssteigerung kann grundsätzlich negativ auf die Wertentwicklung von Immobilien wirken. Gleichzeitig kann es aber über den Referenzzins zu höheren Mieterträgen kommen. Wir stellen uns im Basisszenario darauf ein, dass die Zinsen noch für lange Zeit sehr niedrig bleiben. Gemäss Forward Rates am Schweizer Kapitalmarkt bleibt die Rendite für Schweizer

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