In sechs städtischen Zentren weltweit herrscht gemäss UBS ein akutes Blasenrisiko am Immobilienmarkt. Zürich und Genf sind wenig gefährdet.

Die Immobilienpreise in den Grossstädten steigen weiter. Im vergangenen Jahr ist das Wohnen in den meisten Zentren weltweit nochmals teurer geworden. Das geht aus dem Global Real Estate Bubble Index von UBS (UBSG 12.82 -1.84%) hervor. Bereits zum zweiten Mal hat die Grossbank die Miet- und Kaufpreisentwicklung in achtzehn Städten rund um den Globus untersucht.

Die Spitzenreiter im diesjährigen Vergleich sind Vancouver, London, Stockholm, Sydney, München und Hongkong. In diesen Städten resultierte ein Indexwert von mehr als 1,5 Punkten, was einem Blasenrisiko entspricht. Nur gerade in Hongkong, Genf und Singapur hat sich die Überteuerung am Immobilienmarkt im Vergleich zum Sommer 2015 leicht abgeschwächt.

Kein einheitlicher Trend

Ein einheitlicher Trend lässt sich laut Matthias Holzhey von UBS dennoch nicht feststellen. Die Preise entwickelten sich je nach Land und Stadt sehr verschieden und seien vielfach durch regionale Faktoren gekennzeichnet. Wegen der unterschiedlichen Ausgangslage und der Diversität der Daten könnten die Städte untereinander nicht verglichen werden. Stattdessen basiert der Index auf einem historischen Vergleich der Städte mit sich selbst.

Als überregionalen Treiber sehen die Experten von UBS nicht nur das allgemein tiefe Zinsniveau. Entscheidend sei die Abweichung der Zinsen vom wirtschaftlich erwünschten Niveau. Dieser Effekt lässt sich insbesondere in Deutschland feststellen, wo der Leitzins gemessen an der Wirtschaftsleistung bis zu 4 Prozentpunkte höher notieren müsste. Entsprechend sind die Preise sowohl in München als auch in Frankfurt deutlich gestiegen.

London im kritischen Bereich

Besonders auffällig ist die Entwicklung auch in London. Seit 2013 hat sich der Wohnraum in der britischen Metropole inflationsbereinigt um mehr als 50% verteuert. Demgegenüber sind die realen Löhne seit dem Höchst 2007 um 10% gefallen. Laut UBS ist die Erschwinglichkeit damit so gering wie nur noch in Hongkong.

Und die Aussichten sind trüb: Die wirtschaftliche Situation in London ist mit dem Brexit-Entscheid Ende Juni unsicherer geworden. Die Experten von UBS gehen davon aus, dass die Preise mittelfristig korrigieren werden. Ob es zu einem Platzen der Blase oder einer langsamen Preiskorrektur kommen werde, lasse sich heute aber nicht voraussagen.

Aber auch in Stockholm und München, den weiteren europäischen Städten an der Spitze, waren die Entwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich. In der schwedischen Hauptstadt war man nach dem Immobilienboom von 1995 bis 2012 davon ausgegangen, dass sich die Lage stabilisiert. Doch die grosse Nachfrage und die engen Platzverhältnisse haben die Preise in den vergangenen zwei Jahren nochmals um 12% angehoben.

Zürich und Genf «nur» im gelben Bereich

Dagegen mutet die Entwicklung in den Schweizer Städten harmlos an. Zürich und Genf sind mit Indexwerten von 1,03 beziehungsweise 0,75 gemäss UBS zwar überbewertet, liegen im globalen Vergleich aber «nur» im Mittelfeld.

Bei näherer Betrachtung zeigt sich sogar, dass die Kauf- und Mietpreise in Zürich verhältnismässig moderat sind. Während Durchschnittsverdiener in Hongkong, London oder Paris mehr als zwanzig Jahre arbeiten müssen, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung im Zentrum leisten zu können, ist eine solche in Zürich bereits nach gut sechs Jahren erschwinglich. Und im Vergleich dazu ist Mieten nochmals günstiger. So lohnt sich der Immobilienkauf in der Stadt Zürich erst ab einer Mietdauer von 37 Jahren.

Diese Entwicklung in Zürich sei angesichts der perfekten Bedingungen für eine Blasenentwicklung in den vergangenen Jahren eher erstaunlich. So hätten die tiefen Zinsen, die hohe Einwanderung und die geringe Bautätigkeit auch zu höheren Preisen führen können. Dass sich viele Zürcher dennoch regelmässig über die hohen Mietpreise beschwerten, liege wohl vor allem an den gesteigerten Bedürfnissen. Im Vergleich zu anderen Städten lebten die Menschen in Zürichs Zentrum auf sehr grossem Raum.

In Genf hat sich die Lage seit dem letztjährigen Vergleich gar etwas beruhigt. Die Preise sind in der Innenstadt leicht rückläufig. Die Korrektur dürfte laut Holzhey noch weitergehen. Grund für die «bemerkenswerte Beruhigung» ohne Blaseneffekt sei der deutliche Rückgang der Hypothekarzinsen gewesen, während gleichzeitig die Nachfrage abgenommen habe.

Perfektes Rezept gegen Blasenentwicklung gibt es nicht

In den meisten Ländern hat die Politik Massnahmen gegen die Immobilienblasengefahr ergriffen. So wurden Obligatorien zur Abzahlung von Hypotheken (Amortisation) und Maximalwerte für die Belehnung der Immobilien eingeführt. In Märkten, die wie Vancouver, Hongkong oder Singapur von ausländischen Käufern dominiert werden, griffen die Politiker zu höheren Steuern für ausländische Investoren.

Das perfekte Rezept gegen die ständig steigenden Preise gibt es laut Holzhey nicht. Der Vergleich zeige aber, dass der Amortisationszwang wenig wirksam sei. Die Höhe der erlaubten Belehnung habe dagegen einen deutlichen Einfluss auf die Preisentwicklung. Am wirksamsten sei wohl eine höhere Besteuerung, wie sie in Singapur und Hongkong eingeführt wurde. Solche Massnahmen sind in Europa aber kaum durchsetzbar.

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