Die Lage am Schweizer Immobilienmarkt hat sich seit dem Sommer 2015 weiter entspannt. Einfamilienhäuser sind gemäss dem Immobilien-Monitoring von Wüest Partner aber weiterhin knapp.

Mieter dürfen sich freuen: Der Trend am Schweizer Immobilienmarkt hat in den vergangenen Quartalen gekehrt. Wer heute eine neue Wohnung sucht, kann von günstigeren Angeboten profitieren als noch im Sommer 2015. Zu diesem Schluss kommt das Beratungsunternehmen Wüest Partner (vormals Wüest & Partner) in seinem jüngsten Immobilien-Monitoring.

Gesamtschweizerisch betrachtet waren die Angebotspreise für Mietwohnungen zwischen 2000 und vergangenem Jahr stetig gewachsen. Im Durchschnitt betrug die Teuerung 2,6% jährlich – mit regionalen Unterschieden. Tiefe Zinsen, Bevölkerungswachstum und grössere Platzansprüche waren gemäss Wüest Partner die Haupttreiber dieser Entwicklung.

Entwicklung der Mieten

Quelle: Wüest Partner

Erstmals seit 2000 kein Mietpreisanstieg

Doch vergangenes Jahr haben sich die Mieten nicht weiter verteuert. In allen Regionen – ausser im Tessin und in der Westschweiz – resultierte gar ein Rückgang der Preise. Gestiegen ist dagegen die Leerstandquote, also die relative Zahl leerstehender Mietwohnungen auf dem Markt.

Quelle: Wüest Partner

Grosses Interesse beobachtet das Beratungsunternehmen weiterhin bei günstigen Kleinwohnungen oder bei solchen für Familien. Nach einem Boom im Luxussegment (mehr als 2400 Fr./Monat) zwischen 2006 und 2013 stagniert die Verteilung der angebotenen Objekte nach Preisklassen.

Quelle: Wüest Partner

Mietwohnungen: grosses Angebot

Für die Entspannung am Mietermarkt gibt es gemäss Wüest Partner verschiedene Gründe. Erstens ist das Angebot in den vergangenen Jahren kräftig gewachsen. Die wachsende Nachfrage und das Tiefzinsumfeld machten Mietwohnungen zu attraktiven Anlagen für Vermieter und beflügelten in den letzten Jahren die Neubautätigkeit.

Zweitens werde sich das Bevölkerungswachstum 2017 verlangsamen. Bereits sei die Wohnungsnachfrage, die «durch die internationale Zuwanderung ausgelöst wird, spürbar zurückgegangen», schreibt Wüest Partner. Und schliesslich dürfte der Referenzzins von gegenwärtig 1,75% tief bleiben oder gar weiter sinken, was die Mieten vergünstigt.

Vor diesem Hintergrund hätten nun «die Mieter wieder das Sagen», schreibt das Beratungsunternehmen. Es erwartet einen weiteren Mietpreisrückgang von durchschnittlich 0,7% im kommenden Jahr. In einigen Regionen, insbesondere in der Südschweiz, drohe infolge des Unterangebots bereits ein instabiler Markt.

Rekordtiefe Zinsen machen Wohneigentum attraktiv

Anders ist die Lage beim Wohneigentum. Dank rekordtiefer Hypothekarzinsen ist die Finanzierung von Immobilien weiterhin günstig und die Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäusern gross. Gleichzeitig stagniert das Angebot seit mehr als zwei Jahren.

Quelle: Wüest Partner

Bei den Eigentumswohnungen sind die Preise im vergangenen Jahr schweizweit nur noch leicht gestiegen. Wüest Partner führt dies vor allem auf die Sättigung in den oberen Preissegmenten zurück. Ähnlich wie bei den Mietwohnungen scheint die Nachfrage nach sehr teuren Objekten den Höhepunkt überschritten zu haben.

Quelle: Wüest Partner

2017 dürften die Preise vor allem in den günstigeren Segmenten nochmals steigen. Zudem werde die Nachfrage weiter durch regionale Faktoren beeinflusst. So erwartet das Beratungsunternehmen in den wirtschaftsstarken Regionen Zürich und Nordwestschweiz einen nochmals stärkeren Preisanstieg – vor allem in den Agglomerationen.

Einfamilienhäuser: deutliches Unterangebot

Noch deutlicher macht sich das Unterangebot bei den Einfamilienhäusern bemerkbar. Dort sind die Preise seit Sommer 2015 durchschnittlich 1,2% gestiegen. Der knappe Boden und die hohen Landpreise machten Neubauten unattraktiv, schreibt Wüest Partner. Demgegenüber sei die Nachfrage intakt.

Quelle: Wüest Partner

Bei den Einfamilienhäusern zeigten sich aber die grössten Unterschiede in der Preisdynamik. Während in der Agglomeration weiterhin von einer steigenden Nachfrage ausgegangen wird, könnten Tourismusgemeinden zunehmend unter der Zweitwohnungsinitiative leiden, die den Bau von Ferienhäusern zum Teil unterbindet. Dämpfend wirke auch der starke Franken, der Investitionen aus dem Ausland verringere.

Für das kommende Jahr geht Wüest Partner daher von einem starken Preisanstieg in der Region Zürich aus, während Einfamilienhäuser im Wallis und in der Innerschweiz günstiger werden dürften.

Wandel am GeschäftsflächenmarktDie Mietpreise am Geschäftsflächenmarkt stehen seit Jahren unter Druck. Das Angebot ist seit 2010 stärker gestiegen als die Nachfrage, hält Wüest Partner fest. Während sich der Markt für Büroflächen langsam stabilisiere, befinde sich derjenige für Verkaufsflächen in einem notgedrungenen Wandel.

Der Online-Handel, sogenannte Pop-up-Geschäfte und der Trend zu kleineren Boutiquen verändern den Ladenbedarf von Grund auf. Gefragt sind kleine Verkaufsflächen in Trendquartieren mit flexiblen Mietverträgen.

Vermieter bestehender Liegenschaften könnten jedoch oft nicht effizient auf die jüngsten Trends reagieren, schreibt Wüest Partner. Damit bleibe das Problem des Überangebots bestehen, und die Preise dürften 2017 nochmals 3,3% sinken – nach einem Rückgang von 4,7% von Mitte 2015 bis Mitte 2016. Von dieser Entwicklung seien alle Regionen etwa gleich betroffen.

Auch am Büromarkt geht der Trend hin zu kleineren Flächen und flexibleren Bedingungen. Doch das steigende Bruttoinlandprodukt und das Beschäftigungswachstum stützten den Bedarf. Insgesamt erwartet Wüest Partner für 2017 noch einen leichten Rückgang der Preise. Dem stünden aber zum Teil hohe Investitionen gegenüber. Denn die Anforderungen an den Ausbaustandard machten vielerorts Sanierungen notwendig.

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