Trotz gedämpfter Preisentwicklung haben sich die Ungleichgewichte nicht abgebaut. Dies könnte ungemütlich werden, falls die Schweiz in eine Rezession rutschen würde, wie Claudio Saputelli, Leiter CIO Global Real Estate Research bei UBS, ausführt.

Der von UBS (UBSN 16.45 -0.54%) berechnete Swiss Real Estate Bubble Index zeigt die Risiken in der Preisentwicklung am Schweizer Markt für Wohnimmobilien seit 1982. Er berechnet sich unter anderem aus dem Verhältnis der Entwicklung der Einkommen zu der von Hauspreisen,  Inflation und Hypothekarverschuldung und unterscheidet aufsteigend fünf Zustände: Zur PersonClaudio Saputelli ist Leiter CIO Global Real Estate Research bei UBS. Bild: Marc Straumann/ZVGBaisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Am Dienstag teilte UBS mit, der Index sei im vierten Quartal von 1,24 auf 1,29 gestiegen. Es handle sich um die erste signifikante Zunahme seit Mitte 2013. Dies kontrastiere mit der mittlerweile stark gedämpften Preisentwicklung am Eigenheimmarkt.

Dessen Preissteigerungen konnten in der Tat durch eine Reihe von in den letzten zwei Jahren von Bundesrat, Schweizerischer Nationalbank (SNB (SNBN 1087 -1%)) und Banken erlassenen Massnahmen verlangsamt werden. Doch wie UBS erklärt, führt das nur dann zur Abnahme der Risiken, wenn gleichzeitig Einkommen und Konsumentenpreise stärker steigen. Genau dies war im dritten Quartal nicht der Fall: Zum Vorquartal waren die Haushaltseinkommen mit  –0,1% ebenso rückläufig wie die Konsumentenpreise mit –0,3%.

«Weniger besorgniserregend»

Claudio Saputelli, Leiter CIO Global Real Estate Research bei UBS, führt das auf das mit 0,2% gegenüber dem Vorquartal enttäuschende Wirtschaftswachstum im zweiten Quartal zurück. Der daraus folgende Anstieg im Index sei weniger besorgniserregend als ein ungebremster Preisanstieg. Er erklärt: «Eine konjunkturelle Wachstumsschwäche vermag die Immobilienpreise stärker zu dämpfen als ungebremste Euphorie an allen Fronten.» Trotzdem könne die jetzige Entwicklung ungemütlich werden, vor allem falls die Schweiz in eine Rezession rutschen würde. «Dann ginge die Nachfrage nach Eigenheimen zurück, was als Katalysator für eine Bereinigung der aktuellen Ungleichgewichte wirken würde», sagt Saputelli. UBS geht für die nächsten Quartale allerdings von einer Erholung der Schweizer Konjunktur aus.

Die SNB rechnet in ihrer bedingten Inflationsprognose nur mit einer sehr geringen Teuerung bis 2017. Eigenheimbesitzer können sich gemäss UBS daher für weitere Jahre auf Hypotheken mit sehr tiefen Zinsen einstellen. Die Eigenheimpreise stiessen dennoch zusehends an Grenzen.

Gemeinsam gegen den Boom

SNB und der Bundesrat haben in den letzten zwei Jahren Massnahmen erlassen, um die von den rekordtiefen Zinsen getriebene Überhitzung am Wohnungsmarkt zu dämpfen. Denn wegen des Euromindestkurses von 1.20 Fr./€ sind der SNB  in der Zinspolitik die Hände gebunden. Im Februar 2013 löste der Bundesrat auf Antrag der SNB den antizyklischen Kapitalpuffer (AZK) aus. Banken mussten ihr risikogewichtetes Hypothekenvolumen bis Ende September 2013 mit 1% mehr Eigenmitteln unterlegen. Im Januar 2014 wurde die Verdoppelung auf 2% per Ende Juni beschlossen. In der jüngsten vierteljährlichen Lagebeurteilung drohte die SNB mit einer weiteren Erhöhung, sollte die Preisberuhigung nicht nachhaltig ausfallen.

Dazu kam die von der Finanzmarktaufsicht (Finma) genehmigte Selbstregulierung der Banken. Mindestens 10% des Hypothekarkredits müssen Kreditnehmer demnach aus Eigenmitteln aufbringen, die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug der Pensionskasse  stammen. Im letzten Juni wurde die zwei Jahre zuvor eingeführte Frist für die Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel von zwanzig auf fünfzehn Jahre verkürzt.

Verschärfte Risiken am Schweizer Immobilienmarkt(AWP) Die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt haben sich im dritten Quartal 2014 laut der UBS verschärft - obwohl die Häuserpreise insgesamt nicht mehr so stark stiegen wie zuletzt. Weil Einkommen, Mieten und Konsumentenpreise aber zurückgingen, erhöhte sich der UBS-Risikoindex zum Immobilienmarkt um 0,05 Punkte.

Es ist der erste signifikante Anstieg des «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» seit Mitte 2013, wie die Grossbank am Dienstag mitteilte. Der Index erreichte einen Wert von 1,29 Punkte und liegt damit weiterhin auf der Stufe «Risiko».

Die Preise für Eigenheime erhöhten sich in erster Linie in der Ostschweiz, in peripheren Agglomerationsräumen sowie in einigen Gebieten im Alpenraum und im Tessin. Die Region St. Gallen und das Linthgebiet gehören neu zu den Monitoringregionen, also Gebiete mit auffälligen Immobilienmärkten. Luzern ist von der Gefahren- in die Monitoringregion zurückgestuft worden.

Insgesamt stiegen die Kaufpreise für Eigenheime im dritten Quartal um 0,4% gegenüber dem zweiten Quartal, die Mieten sanken hingegen um 0,5%. Im Durchschnitt waren rund 5,9 Jahreseinkommen nötig, um ein Haus im mittleren Preissegment zu kaufen (zuvor: 5,8).

Auch weitere Subindizes des Indexes legten zu: So stieg der Mittelwert der Preise für Häuser und Eigentumswohnungen an, während die Konsumentenpreise fielen. Das Hypothekarvolumen erhöhte sich (+3,4% zum Vorjahr), während die verfügbaren Einkommen der Haushalte stagnierten.

Fast beziehungsweise gar keinen Anstieg gab es bei zwei der sechs Subindizes: Der Anteil der Bauwirtschaft am Bruttoinlandprodukt (BIP) verharrte bei 9%, die Kreditanträge an die UBS für nicht zum Eigengebrauch vorgesehenen Liegenschaften sanken leicht im Vergleich zum Vorquartal.

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