Die Blasengefahr am Schweizer Immobilienmarkt bleibt gemäss der UBS hoch.

Die Neuigkeit dürfte viele Mieter in der Schweiz überrascht haben: Seit Sommer 2015 sind die Mietzinsen rückläufig. Wer heute einen Vertrag unterschreibt, müsste unter Umständen für die gleiche Wohnung weniger bezahlen als noch vor einem Jahr. Zu diesem Schluss kommt nach dem Beratungsunternehmen Wüest Partner auch der Quartalsbericht der UBS (UBSG 13.44 -2.25%) zur Lage am Schweizer Immobilienmarkt.

Gleichzeitig steigen die Eigenheimpreise weiter. Zwar hat sich das Wachstum in den vergangenen Quartalen ebenfalls abgeschwächt. Aber selten zuvor waren Eigentumswohnungen so teuer. Noch ausgeprägter ist der Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern, die sich gemäss Wüest Partner im vergangenen Jahr schweizweit nochmals um 1,6% verteuert haben. Die UBS weist darauf hin, dass daher die Blasengefahr am Schweizer Immobilienmarkt bestehen bleibt.

Quelle: UBSDer vierteljährlich erhobene UBS Real Estate Bubble Index für die Schweiz stagnierte im dritten Quartal bei 1,35 Punkten. Er notiert damit zwar nach wie vor in der Risikozone, hat sich nach dem Hoch bei 1,45 Punkten im vierten Quartal 2015 aber stabilisiert.

Höchster Stand seit 1989

Der wachsende Unterschied zwischen Mietzinsen und Eigentumspreisen spiegelt sich im von der UBS erhobenen Miet-Kaufpreis-Verhältnis. Im dritten Quartal kostete ein Eigenheim im mittleren Segment so viel wie 29,4 Jahresmieten für eine äquivalente Mietimmobilie. Das ist der höchste Wert seit 1989.

Damit ist Wohneigentum in der Schweiz relativ zu den Durchschnittsmieten im internationalen Vergleich noch etwas teurer geworden. In den USA beträgt das Miet-Kaufpreis-Verhältnis nur gut neunzehn Jahre, in Deutschland sind es gar weniger als sechzehn.

Wohneigentum liegt im Trend

Dennoch: Die eigenen vier Wände liegen im Trend. Immer mehr Menschen in der Schweiz ziehen das Eigentum der Mietwohnung vor. Zwischen 1990 und 2014 ist die Wohneigentumsquote von gut 30 auf 37,5% gestiegen, wie die Erhebung des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigt – wobei die regionalen Unterschiede sehr gross sind.

Quelle: BFS

Der Hauptgrund für diese Zunahme sind die sinkenden Hypothekarzinsen. Seit 2008 sind die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken im Schnitt um mehr als 3,5 Prozentpunkte unter 1,5% gefallen. Gemäss Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB (SNBN 1528 -2.49%)) ist das Volumen der ausstehenden Immobilienkredite im selben Zeitraum um gut 40% auf fast 1000 Mrd. Fr. gestiegen.

Seit dem Vorjahresquartal ist die Hypothekarverschuldung gemäss UBS mit 2,7% nicht mehr so schnell gewachsen wie in den Jahren davor. Das dämpfe die Blasengefahr am Schweizer Immobilienmarkt. Angesichts der stagnierenden Haushaltseinkommen ist das Risiko einer Überhitzung aber noch nicht gebannt.

Unterangebot treibt Hauspreise

Aber auch das gesteigerte Platzbedürfnis und die hohen Anforderungen an den Ausbaustandard machen für viele das Wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung attraktiver. Demgegenüber wird gerade in der Agglomeration grösserer Städte wie Zürich das Bauland knapper und teurer. Trotz der hohen Nachfrage liegt die Bautätigkeit gerade bei Einfamilienhäusern auf historischen tiefem Niveau.

Zwar hat sich das Bevölkerungswachstum und damit der Bedarf bereits etwas abgeschwächt, dennoch dürften die Preise für Wohneigentum gemäss Wüest Partner weiter steigen. Damit bleibt auch das Risiko einer Blase am Schweizer Immobilienmarkt bestehen – auch wenn sich das nicht in den Mietzinsen niederschlägt.

Methodisches VorgehenDer UBS Immobilienblasenindex setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Kauf-Mietpreisverhältnis, Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen, Verhältnis von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von der Bautätigkeit zum BIP, sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für Mietliegenschaften am Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden. Der Index bildet die Standardabweichung vom auf Null nomierten Mittelwert ab.

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